ANÁLISE MÍOPE

Marcelo Michaluá, sócio da RB Capital: valor das cotas no secundário não reflete de maneira precisa a qualidade e o preço dos ativos imobiliários

Depois de um ano exuberante para os fundos imobiliários como o de 2010, é hora de pensar em avanços para o mercado secundário, acreditam especialistas. O grande desafio é melhorar a avaliação de preço dos fundos negociados em bolsa, diz o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá.

"O valor das cotas no mercado secundário não reflete de maneira precisa a qualidade e o preço dos ativos imobiliários nas carteiras", argumenta.

Um estudo da Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG) apresentado em congresso da Anbima mostra que o valor de mercado dos fundos imobiliários tem forte correlação com os rendimentos distribuídos. Segundo a análise, que compreendeu o período de 2009 a 2011 e apenas carteiras com distribuição regular, o valor de mercado da cotas é explicado em 92% dos casos pelos rendimentos.

A CSHG também comparou o retorno do fundo com o da Nota do Tesouro Nacional série B (NTN-B), já que ambos pagam juro mais inflação, e verificou que não há correlação entre as aplicações. Para a instituição, isso mostra que o investidor não avalia de maneira adequada a aplicação.

O grande problema de se avaliar um fundo pelo rendimento num mercado como o brasileiro, de baixa liquidez, é que um negócio pontual pode distorcer preços, afirma Michaluá. Alexandre Rhinow, também diretor-executivo da RB Capital, vai além: a análise baseada apenas no rendimento, especialmente de um mês anterior, pode tanto prejudicar um fundo como criar valorizações excessivas, contaminando as avaliações do mercado.

"Olhar apenas o rendimento seria como analisar ações levando em conta só os dividendos pagos", diz o superintendente-executivo de produtos da Bradesco Asset Management (Bram), Ricardo Mizukawa. Um dos principais problemas desse tipo de avaliação é que ela desconsidera os fundamentos e as características dos fundos, prejudicando a comparação e distorcendo os preços.

Também não há padrão entre as carteiras. Há as que compram imóveis prontos, outras, títulos, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e ainda aquelas destinadas à incorporação. Os prazos também divergem.

O principal grupo é o de fundos de empreendimentos prontos, como shoppings e imóveis comerciais. Uma característica comum dessas carteiras é a distribuição de rendimentos. Contudo, nem todas seguem a mesma programação de fluxo. Assim como há fundos que têm uma distribuição estável, outros sofrem influência de fatores sazonais ou investem em imóveis cujos contratos de locação preveem pagamentos mensais e anuais.

Um exemplo típico, conta Rhinow, da RB, é um fundo da casa, o RB Capital Renda II. A carteira tem quatro empreendimentos alugados para grandes empresas: um para AmBev, outro para o Grupo Endesa e dois para a Lojas Lider. Os prazos superam os 15 anos e não há possibilidade de rescisão nem revisão do aluguel, diminuindo o risco do investimento.

Contudo, Rhinow diz que as cotas do fundo estão subvalorizadas na bolsa porque o investidor não se atentou para o fato de que um dos inquilinos, a AmBev, paga aluguel anual, e não mensal como os outros. A distribuição de rendimentos é mensal, porém, o maior fluxo se concentra no mês que a AmBev paga o aluguel. "O investidor acaba tendo uma visão equivocada de que a carteira está distribuindo menos do que o previsto."

Essa seria a justificativa, segundo ele, para a performance ruim da cota do fundo na bolsa. Neste ano, até abril, o RB Capital Renda II perdia 9,49%, levando em a taxa interna de retorno (TIR), que considera a variação da cota mais rendimento distribuído. O prejuízo, afirma Rhinow, era puxado pela desvalorização de 11,97% das cotas no período, apesar de o fundo estar entregando o rendimento esperado.

Mizukawa, da Bram, lembra que o retorno do fundo de imóveis é resultado não só da locação, mas também da valorização das propriedades na carteira. Mas ele reconhece que o segundo fator é mais difícil de ser percebido pelo investidor, já que não aparece nos informes mensais, nem na contabilidade do fundo. Ele só consegue ter acesso à avaliação de mercado uma vez por ano, nas notas explicativas que acompanham a demonstração financeira do fundo.

O executivo pondera que o investidor deve ter sempre uma visão de médio e longo prazo. "Os fundos de imóveis tendem a ter uma volatilidade maior de suas receitas", diz. Ele cita o caso do fundo Mais Shopping Largo Treze, sob gestão da Bram, que acumula prejuízo de 18,95% em 2011. Segundo Mizukawa, o fundo está sendo punido pelo investidor por ter aplicado em um empreendimento novo, com seis meses apenas. "Não dá para compará-lo com fundo de um shopping consolidado", diz. Na atual fase do Mais Shopping Largo 13, ressalta, é natural ter índices de vacância e rotatividade altos. Com isso, tem distribuído rendimento de 0,40% ao mês.

No mercado, comenta-se que a grande frustração do investidor que entrou na oferta é com o rendimento abaixo do esperado. "Isso indica que o fundo pode ter saído com preço acima do que vale hoje", diz o sócio da consultoria Fundo Imobiliário Sérgio Belleza. A carteira do Shopping Pátio Higienópolis, lembra, saiu com preço acima do que valia na ocasião, mas foi dada uma garantia de rentabilidade ao investidor. "Depois, só em um mês o retorno do fundo ficou abaixo do esperado."

Já no grupo dos fundos de títulos, como CRIs, ocorre o inverso. Por ter um fluxo regular, definido na largada, investidores tendem a valorizá-lo, comprando cotas no secundário com ágio, diz Mizukawa, da Bram. O problema, afirma, é que eles travam um retorno menor até o vencimento, pois não há expectativa de ganho adicional como num fundo de imóveis. Para ele, a grande maioria dos fundos de CRIs está sobrevalorizado.

Mizukawa defende a classificação dos fundos em diferentes categorias, para facilitar a comparação entre as carteiras, e exigência de maior abertura de informações.

At,

Equipe Terranova Investimentos

Relatório Terranova Investimentos

Tel.: 55 (11) 3614-3704 / Fax.: 55 (11) 3614-3784

relatorio@terranovainvest.com.br

CONSELHO DE AMIGO - RELEITURA.

Sabe, na verdade, aqueles que tem o poder de mando, diretores, gerentes, chefes, a quem me dirijo diretamente, devem saber que a PRODUÇÃO de nossos colaboradores ( funcionários ), são inteiramente motivadas pela nossa postura em todos os sentidos, física, mental e espiritual.
Isso é simples, no Japão, as criancinhas falam japonês, porque o pai e a mãe falam. E porque haveria de ser diferente nas empresas, os colaboradores vão falar o idioma dos seus superiores e pior, vão sem querer adquirir os mesmos costumes e hábitos dos seus superiores e levar tudo isso para suas casas, passando para aqueles que convivem com eles, e assim por diante, fazendo com que haja uma reação em cadeia MARAVILHOSAMENTE positiva, ou DEVASTADORAMENTE negativa.
E essa postura a que me refiro é o fiel da produção de cada colaborador, evidentemente, aqueles que trabalham num excelente ambiente, vão produzir mais, zelar pela empresa, e colaborar em muito para o crescimento do negócio, enfim ser um grande PARCEIRO, como se diz hoje no mundo dos negócios. Mas se for o inverso, melhor não falar.
Por isso, SAIBA ESCOLHER SEU TIME, todos tem que jogar pelo coletivo, desde o seu melhor e mais graduado funcionário, até a pessoa que cuida da limpesa. Voce tem que escolher, pelo bem comum, não importa se precisamos para isso, demitir alguém.
ENTENDEU, HÁ DE SE FAZER UMA ESCOLHA.
E PELO BEM DA HUMANIDADE, ESCOLHA O CAMINHO DO BEM.

OS LADRÃO ROUBARAM MEUS LIVRO !!!!!

Mas não preciso mais deles, deram uma facada mortal na gramática, e agora não importa mais, como escrevemos, nem o que escrevemos, é só analisar o sentido da frase, oração, ou texto.
Não sei, penso que estamos regredindo,  para justificar a péssima qualidade da educação oferecida.
Esse foi o primeiro passo, até que lá na frente vamos voltar a rosnar como animais, e na base da mímica vamos tentar nos entender. Lembrando que quando isso acontecer, estaremos bem perto de fazer realidade, daquele filme antigo " PLANETA DOS MACACOS ". 
Não consigo imaginar, gente da minha terra fazendo do errado uma lei, só para não ter o trabalho de buscar o correto.
Sería como reconhecer que matar outra pessoa, passa a ser um esporte, ou oferecer carteira de trabalho para ladrões e estiolatários, reconhecendo o roubo e o estelionato como profissão.
Enfim, nesse caso, não é melhor ser surdo do que escutar babagens, temos que fazer algo.

LIVRO DE DIAMANTES III - POR FAVOR NÃO DEIXEM DE LER

CONSELHOS

NÃO PAUTE SUA VIDA, NEM SUA CARREIRA, PELO DINHEIRO.

Ame seu oficio com todo o coração. Persiga fazer o melhor.

Seja fascinado pelo realizar, que o dinheiro virá com conseqüência.

Quem pensa só em dinheiro não consegue sequer ser nem um grande bandido, nem um grande canalha.

Napoleão não invadiu a Europa por dinheiro.

Hitler não matou 6 milhões de judeus por dinheiro.

Michelangelo não passou 16 anos pintando a capela sistina por dinheiro.

E, geralmente, os que só pensam nele não o ganham. Porque são incapazes de sonhar.

E tudo que fica pronto na vida, foi construído antes, na alma.

A propósito disso, lembro-me de uma passagem extraordinária que descreve o diálogo entre uma freira americana cuidando de leprosos no Pacífico e um milionário texano.

O milionário, vendo-a tratar daqueles leprosos, disse: “Freira, eu não faria isso por dinheiro nenhum no mundo”.

E ela respondeu: “Eu também não, meu filho”.

Não estou fazendo com isso nenhuma apologia à pobreza, muito pelo contrario.

Digo apenas que pensar e realizar, tem trazido mais fortuna do que pensar em fortuna.

MEU SEGUNDO CONSELHO:

Pense no seu País. Porque, principalmente hoje, pensar em todos é a melhor maneira de pensar em si.

Afinal é difícil viver numa nação onde a maioria morre de fome e a minoria morre de medo. O caos político gera uma queda de padrão de vida generalizada.

Os pobres vivem como bichos, e uma elite brega, sem cultura e sem refinamento, não chega a viver como homens. Roubam, mas vivem uma vida digna de Odorico Paraguaçu.

MEU TERCEIRO CONSELHO VEM DIRETAMENTE DA BIBLÍA:

“Seja quente ou seja frio, não seja morno que eu te vomito.”

É exatamente isso que está escrito na carta de Laudicéia: Seja quente ou seja frio, não seja morno que eu te vomito:

É preferível o erro à omissão. O fracasso, ao tédio. O escândalo, ao vazio. Porque já vi grandes livros e filmes sobre a tristeza, a tragédia, o fracasso.

Mas ninguém narra o ócio, a acomodação, o não fazer, o remanso.

Colabore com seu biógrafo. Faça, erre, tente, falhe, lute.

Mas, por favor, não jogue fora, se moldando, a extraordinária oportunidade de ter vivido.

Tendo consciência de que, cada homem foi feito para fazer história.

Que todo homem é um milagre e traz em si uma revolução.

Que é mais do que sexo ou dinheiro.

Você foi criado, para construir pirâmides e versos, descobrir continentes e mundos, e caminhar sempre, com um saco de interrogações na mão e uma caixa de possibilidades na outra.

Não use Rider, não dê férias a seus pés. Não se sente e passe a ser analista da vida alheia, espectador do mundo, comentarista do cotidiano, dessas pessoas que vivem a dizer: eu não disse!, eu sabia!

Toda família tem um tio batalhador e bem de vida.

E, durante o almoço de domingo, tem que agüentar aquele outro tio muito inteligente e fracassado contar tudo que ele faria, se fizesse alguma coisa.

Chega dos poetas não publicados.

Empresários de mesa de bar.

Pessoas que fazem coisas fantásticas toda sexta de noite, todo sábado e domingo, mas que na segunda não sabem concretizar o que falam.

Porque não sabem ansiar, não sabem perder a pose, porque não sabem recomeçar.

Porque não sabem trabalhar. Eu digo: trabalhem, trabalhem, trabalhem.

De 08:00 às 12:00, de 12:00 às 08:00 e mais se for preciso.

Trabalho não mata. Ocupa o tempo. Evita o ócio, que é a morada do demônio, e constrói prodígios.

O Brasil, este país, este país de malandros e espertos, da vantagem em tudo, tem muito que aprender com aqueles trouxas dos japoneses.

Porque aqueles trouxas japoneses que trabalham de sol a sol construíram  em manos de 50 anos, a 2ª maior mega potência do planeta.

Enquanto nós, os espertos, construímos umas das maiores IMPOTENCIAS do trabalho.

Trabalhe! Muitos de seus colegas dirão que você está perdendo sua vida, porque você vai trabalhar enquanto eles veraneiam.

Porque você vai trabalhar, enquanto eles vão ao mesmo bar da semana anterior, conversar as mesmas conversas, mas o tempo, que é mesmo o senhor da razão, vai bendizer o fruto do seu esforço, e só o trabalho lhe leva a conhecer pessoas e mundo que o acomodado não conhecerão.

E ISSO SE CHAMA SUCESSO.

Nizan Guanaes

“TRABALHEM EM ALGO QUE VOCÊ REALMENTE GOSTE,

E VOCÊ NUNCA PRECISARÁ TRABALHAR NA VIDA”.

REMÉDIO AUXILIAR TRATAMENTO CONTRA O CANCER

PRECISO COMPRAR ESSE PRODUTO, CHAMA-SE:

BIOBRAN mgn3.

É de origem JAPONESA, mas é muito comercializado nos Estados Unidos.

Se alguém puder me dar uma luz, agradeço.

Sugestões em Operações na Bolsa de Valores

At,

Equipe Terranova Investimentos

Relatório Terranova Investimentos

Tel.: 55 (11) 3614-3704 / Fax.: 55 (11) 3614-3784

relatorio@terranovainvest.com.br